Bộ Tài nguyên- Môi trường đang dự thảo sửa đổi và bổ sung 1 số điều của NĐ số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 của Chính phủ. Sửa đổi và bổ sung 1 số điều của các NĐ hướng dẫn thi hành về Luật Đất đai.

Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP có 5 phương pháp xác định giá đất là: Phương pháp so sánh; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư ;Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong dự thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất 4 phương pháp xác định giá đất như sau:
Phương pháp so sánh :
thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của những thửa đất có cùng mục đích SD đất đã được giao dịch thành công. Trúng đấu giá QSDĐ (thửa đất so sánh) thông qua việc so sánh, phân tích các yếu tố làm ảnh hưởng đến giá đất. Sau khi đã trừ đi giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá thửa đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập
tính bằng thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiết kiệm bình quân (r) của Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng. Tại các NHTM do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh trong 03 năm liền kề ( tính từ 1/1 đến hết 31/12) trước lúc định giá.
Phương pháp thặng dư
tính bằng tổng doanh thu phát triển ước tính trừ cho tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất. Khu đất trên cơ sở SDĐ có hiệu quả cao nhất ( mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số tầng cao tối đa của công trình). Theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết XD đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
được tính bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Và hệ số điều chỉnh giá đất được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) ban hành qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thông thường trên thị trường.
Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất
Dự thảo có nêu rõ, về điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất như sau:
Phương pháp so sánh: được áp dụng để định giá đất khi có ít nhất 3 thửa đất so sánh đã được chuyển nhượng trên thị trường. Trúng đấu giá QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại các khoản 2, 3 và các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đất khi đã xác định được các khoản chi phí và thu nhập từ việc sử dụng đất. Trừ các trường hợp tại khoản 1, 3 và các điểm a, b, c, d khoản 4 Điều này.
Phương pháp thặng dư được sử dụng để định giá với thửa đất có tiềm năng phát triển. Do thay đổi mục đích SDĐ hoặc được thay đổi quy hoạch khi xác định được doanh thu phát triển và chi phí phát triển.Trừ các trường hợp tại khoản 1, 2 và các điểm a, b, c, d khoản 4 Điều này.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá thửa đất, khu đất đối những trường hợp sau:
- Các trường hợp quy định ởđiểm a khoản 4 Điều 114,khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai.
- Tính tiềnchothuê đất hình thức trả tiền hàng năm. Đối với trường hợp đất được Nhà nước cho thuê không thông qua đấu giá QSDĐ.
- Định giában đầuđể đấu giá QSDĐ đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối. Khi thửa đất, khu đất được đầu tư về hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch về xây dựng.
- Với quy định này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất 2 phương án:
Phương án thứ 1: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá có tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất. tiền thuê đất dưới 90 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 30 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 60 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
Phương án 2: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp quy định tại các điểm b khoản 4 Điều 114; khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
5. Xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với các trường hợp được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này.
xem thêm tin tức:
LIÊN HỆ TƯ VẤN
Cảm ơn Quý Khách Đã gửi thông tin.